Animaux en location : droits et limites du bailleur

Un candidat locataire idéal se présente avec un dossier solide... et un berger allemand. Beaucoup de bailleurs pensent pouvoir trancher librement : « pas d'animaux dans mon logement ». C'est une erreur juridique classique. Depuis plus de cinquante ans, la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 interdit au bailleur de refuser la détention d'un animal familier dans un logement d'habitation : toute clause contraire est réputée non écrite. Mais cette règle connaît des exceptions précises — chiens d'attaque, locations saisonnières — et elle ne prive pas le bailleur de recours lorsque l'animal cause des dégradations ou des troubles de voisinage. Voici exactement ce que vous pouvez interdire, ce que vous ne pouvez pas, et comment vous protéger en pratique.

Ce que dit la loi : le principe d'interdiction des clauses « anti-animaux »

L'article 10 de la loi du 9 juillet 1970

Le texte de référence est l'article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 : « Est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. » La portée est large : elle s'applique aux locations vides comme aux locations meublées à usage de résidence principale, et le locataire n'a pas à demander l'autorisation du propriétaire pour accueillir un chien, un chat ou tout autre animal familier.

Conséquence pratique : si votre bail contient une clause « animaux interdits », elle est privée d'effet. Le locataire peut l'ignorer sans commettre de faute, et vous ne pouvez ni résilier le bail ni refuser un renouvellement sur ce fondement. Pire, insérer sciemment une telle clause fragilise votre position en cas de contentieux, car elle témoigne d'une méconnaissance des règles d'ordre public du bail d'habitation — un point que nous développons dans notre guide des clauses indispensables du bail.

La même loi pose toutefois une limite immédiate : la détention est licite à condition que l'animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants. Le droit de détenir un animal n'est donc pas un droit de laisser faire n'importe quoi.

Qu'est-ce qu'un « animal familier » ?

La protection légale vise les animaux familiers : chiens, chats, oiseaux de cage, rongeurs domestiques, poissons, et plus largement les animaux de compagnie au sens de l'article L. 214-6 du Code rural (« tout animal détenu ou destiné à être détenu par l'homme pour son agrément »). Les nouveaux animaux de compagnie (NAC) relèvent en principe de la même protection dès lors que leur détention est légale et déclarée lorsque la réglementation l'exige (certains reptiles ou espèces non domestiques sont soumis à autorisation préfectorale).

Échappent en revanche à la protection les animaux qui ne sont pas « familiers » : élevage dans le logement, animaux de rente (poules en nombre, ruches), meutes ou détention en quantité incompatible avec un usage d'habitation. La jurisprudence apprécie au cas par cas : détenir trois chats est un agrément ; en héberger vingt-cinq dans un T2 constitue un usage anormal du logement, sanctionnable indépendamment de toute clause.

Les exceptions : ce que le bailleur peut légalement interdire

Les chiens de première catégorie

Depuis la loi n° 99-5 du 6 janvier 1999 relative aux animaux dangereux, l'article 10 de la loi de 1970 comporte une exception expresse : le bail peut valablement interdire la détention d'un chien d'attaque de première catégorie (au sens de l'article L. 211-12 du Code rural : chiens de type American Staffordshire terrier, Mastiff et Tosa non inscrits à un livre généalogique).

Si vous souhaitez utiliser cette faculté, la clause doit être rédigée précisément : viser les chiens de première catégorie, et eux seuls. Une clause qui interdirait « les chiens dangereux » en général ou engloberait la deuxième catégorie (chiens de garde et de défense, comme le Rottweiler) excède l'exception légale et redevient non écrite pour le surplus. Rappelons que la détention des chiens de première et deuxième catégories est en toute hypothèse soumise à un permis de détention délivré par le maire et à une assurance spécifique — des obligations qui pèsent sur le détenteur, pas sur le bailleur.

La location saisonnière et les meublés de tourisme

Deuxième exception majeure, issue de la même loi de 1999 : la protection de l'article 10 ne s'applique pas aux locations saisonnières de meublés de tourisme. Le propriétaire d'un gîte, d'un meublé de tourisme ou d'une location de vacances peut donc librement refuser les animaux, tous types confondus, et l'indiquer dans son contrat et son annonce.

Attention en revanche aux situations hybrides : un bail mobilité (1 à 10 mois) ou un bail meublé classique de résidence principale ne sont pas des locations saisonnières — la clause d'interdiction y est donc prohibée. Le critère n'est pas la durée du séjour mais la nature du contrat : seule la location touristique échappe à la règle. En résidence-services ou en colocation, le principe reste celui de la liberté du locataire dans son logement, même si un règlement intérieur peut encadrer les espaces communs.

Dégradations et troubles : les recours du bailleur

L'animal cause des dégâts dans le logement

Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail (article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989), que leur auteur soit lui-même, un occupant... ou son animal. Parquet rayé par les griffes, portes rongées, moquette imprégnée d'urine, jardin retourné : ces désordres s'imputent sur le dépôt de garantie, preuve à l'appui par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, avec devis ou factures et application d'un abattement de vétusté le cas échéant.

Exemple : un parquet de 25 m² profondément rayé par un chien, dont la réfection est chiffrée à 1 800 €, posé neuf quatre ans plus tôt avec une durée de vie théorique de 15 ans : la retenue justifiable avoisine 1 300 € après vétusté. Sans état des lieux d'entrée mentionnant un parquet en bon état, la retenue devient indéfendable. La rigueur documentaire est ici la seule vraie protection du bailleur — notre article sur la preuve des dégradations locatives détaille la méthode complète.

Précision utile : vous ne pouvez pas exiger un dépôt de garantie majoré « spécial animaux ». Le dépôt est plafonné par la loi (un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé), animal ou pas.

L'animal trouble le voisinage

Aboiements continus, odeurs, animal errant dans les parties communes, agressivité : lorsque l'animal cause un trouble anormal de voisinage, le bailleur dispose de leviers gradués. D'abord la mise en demeure du locataire de faire cesser le trouble (lettre recommandée rappelant l'article 10 de la loi de 1970 et l'obligation d'user paisiblement du logement, article 7 b) de la loi de 1989). Ensuite, si le trouble persiste et est documenté (attestations de voisins, constats, main courante, interventions du syndic), le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations, ou délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à l'échéance — la jurisprudence admet régulièrement que des troubles causés par des animaux justifient l'un comme l'autre.

En copropriété, le bailleur a même intérêt à agir : s'il laisse son locataire troubler durablement l'immeuble, le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui en sa qualité de copropriétaire responsable de ses occupants. Répondre aux signalements du syndic et documenter ses démarches protège donc doublement.

En pratique : sécuriser le bail et la relation locative

Ce qu'un bailleur peut (légalement) écrire dans son bail

Plutôt qu'une interdiction illégale, le bail peut utilement contenir : le rappel de l'article 10 de la loi du 9 juillet 1970 et de la double condition d'absence de dégâts et de troubles ; l'interdiction, licite, des chiens de première catégorie ; le rappel de l'obligation d'assurance responsabilité civile du locataire, dont la garantie « chef de famille » couvre en principe les dommages causés par l'animal ; et l'engagement de respecter le règlement de copropriété (tenue en laisse dans les parties communes, par exemple).

À l'inverse, sont inefficaces ou risquées : la clause d'interdiction générale, la clause soumettant la détention à l'autorisation préalable du bailleur, le « supplément de loyer animal » et le dépôt de garantie majoré. Toutes se heurtent à l'ordre public locatif et donneraient au locataire un argument facile en cas de litige.

Refuser un candidat à cause de son animal : prudence

La question se pose souvent en amont : peut-on écarter un candidat parce qu'il a un chien ? La détention d'un animal ne figure pas parmi les critères de discrimination prohibés par la loi, et le bailleur reste libre de choisir son locataire. Mais demander des informations sur les animaux via le dossier de candidature n'est pas prévu par la liste limitative des documents exigibles (décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) — voir notre article sur le dossier de location. En pratique, mieux vaut évaluer le candidat sur sa solvabilité et son sérieux, et sécuriser le bien par un état des lieux d'entrée minutieux, plutôt que de fonder un refus sur un critère fragile.

Gardez enfin en tête l'argument économique : les propriétaires d'animaux représentent une part importante de la demande locative et restent statistiquement plus longtemps dans leur logement — une vacance locative évitée vaut souvent mieux qu'un parquet impeccable.

Ce qu'il faut retenir

Le principe est clair depuis 1970 : un bailleur ne peut pas interdire à son locataire de détenir un animal familier dans un logement loué à titre de résidence principale, et toute clause contraire est réputée non écrite. Deux exceptions seulement : les chiens d'attaque de première catégorie, qui peuvent être interdits par le bail, et les locations saisonnières de meublés de tourisme, où le propriétaire retrouve sa liberté contractuelle.

Cette liberté du locataire a une contrepartie stricte : l'animal ne doit causer ni dégradations ni troubles. Dépôt de garantie, mise en demeure, résiliation judiciaire ou congé pour motif légitime et sérieux : le bailleur n'est pas désarmé, à condition d'avoir documenté l'état du logement et les troubles constatés.

La meilleure stratégie n'est donc pas l'interdiction — illégale et inefficace — mais l'encadrement : un bail bien rédigé, un état des lieux précis, une assurance vérifiée et une réaction rapide au premier incident. En cas de situation conflictuelle installée, l'ADIL ou un professionnel du droit vous aidera à choisir entre les différentes voies de recours.