10 erreurs fréquentes dans un état des lieux (et comment les éviter)

Réalisé à l’entrée comme à la sortie du locataire, il permet de comparer l’état du logement avant et après l’occupation. S’il est mal rédigé ou incomplet, le bailleur prend le risque de ne pas pouvoir justifier de retenues sur le dépôt de garantie, voire de perdre un contentieux devant un tribunal. Malgré cela, de nombreuses erreurs, parfois basiques, sont encore commises. Voici les dix plus fréquentes, et les bonnes pratiques pour les éviter.

Ne pas utiliser de modèle conforme à la loi

Depuis la loi ALUR, un état des lieux d’entrée ou de sortie doit répondre à des mentions obligatoires précises. Certaines sont encore souvent oubliées : relevés de compteurs, nombre de clés remises, détail des revêtements ou encore signature de toutes les parties. Se contenter d’un document trop sommaire, d’un tableau manuscrit ou d’un simple constat général est juridiquement risqué. L’absence de mentions précises sur l’état de chaque pièce peut empêcher le propriétaire de prouver qu’une dégradation a bien eu lieu pendant la durée du bail.

Faire l’état des lieux dans de mauvaises conditions de lumière

Un état des lieux ne doit jamais être réalisé à la hâte ou dans un logement mal éclairé. En hiver, la lumière décline vite, et il est fréquent de voir des états des lieux réalisés en fin de journée, sans éclairage suffisant, ce qui rend les observations imprécises. Certaines dégradations ou salissures peuvent passer inaperçues.

Il est donc essentiel de choisir un moment de la journée où le logement est bien éclairé, d’utiliser une lampe si besoin, et de vérifier que toutes les pièces sont accessibles.

Oublier de prendre des photos datées

Les photos ne sont pas obligatoires, mais elles sont fortement recommandées. Elles servent de preuve visuelle en cas de litige, notamment si l’état du logement est contesté. Une erreur fréquente consiste à prendre des photos sans les dater, ou sans les rattacher précisément à l’état des lieux signé.

Idéalement, les photos doivent montrer les revêtements, les équipements, les éventuelles dégradations déjà présentes, et inclure une date. Elles peuvent être jointes au document signé ou envoyées dans un mail récapitulatif daté, signé par les deux parties.

Ne pas être précis dans la description

Écrire simplement « bon état » ou « état correct » dans toutes les cases ne suffit pas. Il faut décrire de façon factuelle l’état réel des murs, sols, plafonds, équipements, robinetteries, vitres, électroménager… Par exemple, « Rayures visibles parquet chambre », « Traces d’usure sur poignée de porte », « Joint silicone noirci dans la douche » sont des formulations précises et juridiquement exploitables.

Plus la description est détaillée, plus l’état des lieux protège le bailleur comme le locataire.

Signer un état des lieux sans relever les compteurs

L’oubli des relevés de consommation (eau, gaz, électricité) est fréquent. Or, cela peut créer des litiges ultérieurs si le fournisseur d’énergie conteste la date de début de consommation ou si le locataire refuse de payer des factures qu’il considère comme antérieures à son arrivée.

Il est impératif de noter les index exacts de chaque compteur à l’entrée et à la sortie, et de s’assurer que ces données sont reprises dans le document signé.

Omettre des annexes importantes

Un état des lieux peut inclure des annexes utiles : inventaire du mobilier si le logement est meublé, plan du logement si des annexes sont complexes à décrire, certificats de nettoyage ou factures de remise en état.

Ces éléments apportent de la valeur probatoire supplémentaire. Trop souvent, ils sont oubliés ou remis séparément sans être rattachés officiellement à l’état des lieux signé, ce qui peut les rendre inexploitables.

Réaliser l’état des lieux seul, sans l’autre partie

La présence du locataire et du bailleur, ou de leurs représentants, est indispensable. Il ne peut pas y avoir d’état des lieux unilatéral sans risque. Même si certains bailleurs remplissent le document seuls pour gagner du temps, cela affaiblit considérablement sa validité.

Si l’une des parties ne peut pas être présente, il faut la remplacer par une personne mandatée avec procuration écrite. L’absence de signature conjointe peut rendre l’état des lieux contestable, notamment si des dégradations sont découvertes a posteriori.

Se contenter d’un état des lieux d’entrée sans faire celui de sortie

Certains bailleurs, surtout en cas de départ dans de bonnes conditions, négligent l’état des lieux de sortie, pensant qu’il est inutile si tout semble en ordre. Or, c’est la comparaison entre les deux documents qui permet de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.

Sans état des lieux de sortie, il est extrêmement difficile de justifier une retenue sur le dépôt de garantie. En cas de désaccord, le propriétaire se prive d’un outil juridique fondamental.

Refuser au locataire la possibilité de formuler des réserves

La loi autorise le locataire à demander une modification de l’état des lieux dans les dix jours suivant sa signature s’il découvre des défauts non visibles lors de la visite. Il peut aussi signaler, dans le premier mois de chauffe, un dysfonctionnement de l’installation de chauffage.

Certaines situations de litige naissent du refus du bailleur d’accepter ces ajustements. Pourtant, ils sont prévus par le Code civil. Il est préférable de les formaliser dans un avenant ou un mail daté, pour éviter toute contestation.

Négliger l’importance de la sortie propre et complète

Enfin, l’état des lieux de sortie doit porter sur un logement vide et propre. Trop souvent, des meubles sont encore sur place, ou le ménage est incomplet, ce qui fausse l’appréciation de l’état réel. Le bailleur ne doit pas signer un état des lieux si le logement n’est pas totalement libéré.

En cas de doute, il est possible de différer la signature ou de noter précisément les réserves liées à un ménage insuffisant, à des objets encombrants laissés sur place ou à une restitution partielle.

L’état des lieux n’est pas une simple formalité. C’est un acte juridique encadré, destiné à protéger les droits du bailleur et du locataire. Le négliger revient à s’exposer à des litiges longs, coûteux et rarement gagnés. 

Sources :

1. Service-public.fr – État des lieux dans une location
2. Legifrance – Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989