Il est possible de louer un logement à un membre de sa famille. Mais certaines règles s’imposent, particulièrement lorsque le logement est placé sous un dispositif fiscal règlementé, comme le Pinel ou le Denormandie, par exemple.
En préambule, rappelons qu’héberger un membre de sa famille (gratuitement) est toujours possible et ne nécessite aucune démarche particulière. Toutefois, si le bailleur échappe alors à l’impôt foncier, il ne bénéficiera pas de la possibilité de déduire (sur d’autres revenus fonciers) les charges liées à ce logement.
Louer à sa famille : Fixer un loyer pas trop éloigné du marché
Si un loyer est demandé, le mieux est de faire les choses en règle, en faisant signer un bail. Déterminer un loyer avantageux à un membre de sa famille, pourquoi pas, mais attention.
L’administration fiscale peut notifier un redressement fiscal si le loyer est jugé trop bas par rapport à la réalité du marché (10 % à 15 % de rabais sont tolérés). Concrètement, les revenus fonciers déclarés sont réévalués… tout comme l’imposition !
Exemple concret : les services fiscaux ont sanctionné une SCI qui louait un appartement parisien de 139 m² au fils d'un associé pour… 915 € / mois seulement.
C’est simple : l'administration fiscale interdit la pratique d’un loyer trop bas pour ne pas être lésée sur l'imposition des revenus fonciers. De fait, une location générant un loyer bas, tout en générant des charges déductibles des revenus fonciers « normales » permet d’échapper à toute fiscalité sur ce loyer et même, parfois, sur d’autres revenus fonciers.
Louer à sa famille : Vérifier, le cas échéant, l’éligibilité d’accès à l’APL du locataire familial
C’est important pour calculer l’intérêt financier de l’opération. A prendre en compte : percevoir des aides au logement comme l’APL, par exemple, est parfois impossible pour les locataires membres de la famille du bailleur. Les propriétaires n’empêchant pas les locataires familiaux de percevoir une aide au logement sont :
- Le beau-père ou la belle-mère (marié à la mère ou au père du locataire) s’ils sont propriétaires du bien à 100 % ;
- Le gendre ou la belle-fille s’ils sont propriétaires du bien à 100 % ;
- Le frère ou la sœur, l’oncle ou la tante, le cousin ou la cousine, le neveu ou la nièce.
En clair, impossible de percevoir des aides au logement si le bailleur est le père/mère, fils/fille, grand-parent ou arrière grand-parent, petit-enfant ou arrière petit-enfant du locataire. Important ! Le locataire n’a pas non plus droit à l’APL si le bailleur est un ascendant ou un descendant de la personne avec laquelle il vit en couple.
Louer à sa famille : Respecter à la lettre les contraintes imposées par les dispositifs Pinel et Denormandie
Contrairement au dispositif Duflot qui ne le permettait pas, les derniers dispositifs fiscaux Pinel et Denormandie autorisent les investisseurs à louer les logements à leurs ascendants et à leurs descendants, à condition que ces derniers ne fassent pas partie du foyer fiscal et qu’ils soient majeurs. Parallèlement, les autres conditions de revenus des locataires et de niveau de loyer doivent évidemment être respectées.
Conseil : Soyez prudent en conservant une trace du paiement des loyers du locataire familial afin de ne pas risquer un redressement fiscal.
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