La révision du loyer n’est possible que si elle figure dans le contrat de bail. La révision ne peut avoir lieu qu’une fois par an et doit être demandée par le bailleur. Elle est calculé à partir de l’évolution de l’indice de référence des loyers.
Le bailleur peut augmenter le loyer chaque année
L’article 17-1 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise que les parties peuvent prévoir une révision du montant du loyer en cours de bail.
La révision du loyer en cours de bail n’est pas systématique: elle doit être précisée dans le contrat de bail signé initialement. Si le modèle de bail ne fait pas état de cette possible révision de loyer en cours de bail, il est alors impossible d’augmenter le loyer en cours de bail.
Les baux LeBonBail, rédigé à partir de notre formulaire de rédaction en ligne, prévoit systématiquement la clause d’indexation suivante :
“Le loyer ci-dessus stipulé sera révisé chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du présent bail, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE et à partir du moment où le Bailleur aura manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans l’année suivant sa date de prise d'effet conformément à l’article 17-1 de la loi de 1989.”
La révision annuelle en fonction de l’IRL est la seule hausse de loyer permise par le législateur : toute autre clause du contrat permettant un autre système de réévaluation du loyer est strictement interdite.
Les modalités de révision du loyer
La révision du loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties. Si aucune date n’a été convenue entre les parties, la révision du loyer intervient à défaut au terme de chaque année du contrat, c’est-à-dire à la date anniversaire de la conclusion du contrat.
Depuis la loi ALUR du 24 Mars 2014, le bailleur a un délai d’un an à compter de la date prévue pour la révision, ou à défaut la date anniversaire de la conclusion du contrat, pour faire la demande à son locataire de la révision du loyer. Le bailleur peut se trouver face à 3 situations différentes :
- Demande de révision effectuée le jour de la date de révision prévue au contrat (ou à défaut la date d’anniversaire du contrat): dans ce cas, le loyer révisé est exigible à compter de la date de révision ;
- Demande révision effectué au cours du délai de un an à compter de la date de révision prévue (ou à défaut la date d’anniversaire du contrat): dans ce cas, le loyer révisé est exigible à compter de la date de la demande de révision. En effet, la révision prend effet le jour de la demande et ne peut pas être rétroactive ;
- Demande effectuée après le délai de un an à compter de la date de la révision (ou à défaut la date d’anniversaire du contrat), dans ce cas, la révision de loyer n’est plus possible pour l’année écoulée.
Le bailleur ne doit donc pas oublier d’envoyer sa demande de révision de loyer à temps. Rien n’est indiqué dans le texte de la loi, mais il est préférable d’effectuer cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez vous servir de notre modèle de demande de révision de loyer (indice IRL). Pour tous les baux rédigés à partir de son site, LeBonBail envoi systématiquement une notification de rappel, 15 jours avant l’échéance avec un modèle de demande mis à jour.
La révision de loyer en cours de bail : les modalités de calcul
Quel est la base de calcul?
Seul le loyer est réévalué. Si le loyer comprend un complément de loyer (article 17 de la loi du 6 Juillet 1989), alors l’assiette de la révision le prend en compte.
Le calcul s’effectue en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
Le nouveau montant du loyer révisé ne peut pas excéder à la hausse la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice correspond à la moyenne sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyer. Il est publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Les parties peuvent convenir de la date de l’IRL à prendre en compte, mais si elles ne se sont pas mises d’accord, alors c’est la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat qui s’applique.
La formule pour calculer l’augmentation du loyer
Ainsi, le bailleur, pour calculer le loyer révisé doit connaître trois éléments :
- Le montant du loyer actuel ;
- L’IRL du trimestre utilisé ;
- L’IRL du même trimestre de l’année précédente.
Puis il applique ce calcul :
IRL du trimestre concerné Loyer précédent x ___________________________ IRL du même trimestre de l'année précédente |
Conclusion :
- Pour être possible, la révision du loyer doit avoir été expressément prévue dans le contrat de bail ;
- La révision du loyer ne peut avoir lieu qu’une fois par an ;
- La révision du loyer doit être demandée par le bailleur ;
- La révision du loyer ne peut pas dépasser la variation à la hausse de l’indice de référence des loyers.
- Les parties peuvent prévoir que cette révision jouera également à la baisse.
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